__________________________________________________________________________________________

Հեղինակներ`
Կաժիմիեժ Յուրեկ, Հենրիկ Ռանդ

Խորհրդատվությունը անշարժ գույքի շուկայում

Անհրաժեշտ է հաստատել, որ ժամանակակից աշխարհում անշարժ գույքի կառավարչի աշխատանքը ,նոր տեխնոլոգիաների առկայության պայմաններում, կայանում է ոչ թե անշարժ գույքի պարզ վարչարարության, այլ իրադարձությունների և փաստերի,
 վերլուծության, գիտելիքների և աշխատանքային փորձի  բարձր աստիճան վրա :

Ուստի խորհրդատվությունը դա իրավասու, օբյեկտիվ և անկողմնապահ խորհրդի ՝  պրոֆեսիոնալ տեղեկատվության և անշարժ գույքի խնդիրների լայն շրջանակների հստակ որոշման ապահովումն է: Խորհրդատուները զբաղվում են խնդիրների հայտանբերմամբ ,սահմանում են   հանգամանքներ ,գտնում են  լուծումներ  և տրամադրում օգնություն: Խորհրդատուի աշխատանքի տիպային արդյունքներն են` իրագործելիության ուսումնասիրությունը, շուկայի վերլուծությունը, անշարժ գույքի օգտագործման ամենալավ հնարավորության, տեղակայման  ինչպես նաև  տեղակայման հնարավորությունների վերլուծությունը, զարգացման նախագիծը, շրջապատի հանդեպ ազդեցության վերլուծությունը, տարածքային տնտեսման նախագծի , ծախսերի և շահութների և անշարժ գույքի ներդրումային պորտֆելի վերլուծությունը: Խորհրդատուից պահանջվում է ստեղծագործական մոտեցում, նոր լուծումներ, որոնք կբավարարեն հաճախորդի իրական պահանջները:

Անշարժ գույքի կառավարչի գործունեության տարածքն  ու գործունեության ոլորտը, որպես անշարժ գույքի կառավարման խորհրդատու

Անշարժ գույքի կառավարիչը, որպես խորհրդատու պետք է պատրաստված լինի կարծիքներ և խարհուրդներ տալու համար, ինչպես նաև մշակելու անշարժ գույքի կառավարման տնտեսական, տեխնիկական և իրավական բնագավառներում գործունեության ձևերը և մեթոդները: Մասնավորապես նրա աշխատանքն է վերամշակել կամ զարգացնել կառավարման երկարաժամկետ նախագծերը, հատուկ ուշադրություն դարձնելով, այսպես կոչված, զարգացման տարբերակներին: Դա կապվում է անշարժ գույքի մասնակի կամ ամբողջական ֆունկցիաների փոփոխման հետ: Խորհրդատուն կառավարման մեջ պետք է օգնի  կազմել անշարժ գույքի կառավարման մասին քաղաքացիա – իրավական պայմանագրերն այնպես, որ պաշտպանի երկու պայմանավորվող կողմերի շահերը, ինչպես նաև պետք է հստակ կերպով շարադրված լինեն սեփականատիրոջ և կառավարչի նպատակները: 
Կառավարիչն, ով հանձն է առնում խորհրդատվության, պետք է ունենա գերազանց և ծավալուն գիտելիքներ ՝անշարժ գույքի տնտեսվարմանն ու կառավարմանը վերաբերող  այլ բնագավառների գործող օրենքների և դատական որոշումների մասին, ինչպես նաև կարողանա հմուտ կերպով հարմարեցնել հեռանկարային գործողությունները արդեն իսկ ձևակերպվածներին, կամ որոնք գտնվում են անշարժ գույքի ոլորտում կառավարության քաղաքականության հայեցակարգային աշխատանքների փուլում:

Անշարժ գույքի կառավարչի, որպես խորհրդատուի, աշխատանքային մեթոդներն ու գործիքները

Խորհրդատուի աշխատանքում օգտագործվող հիմնական ռեսուրսը` մարդկային ունակություններն են: Խորհրդատուն պետք է համապատասխան բնավորության և անհատականության տեր լինի: Պետք է լինի իր ուժերի և հնարավորությունների վրա վստահ, ունենա գիտելիքներ և փորձ: Այդ նպատակով, պետք է ցուցակագրի իր ունակություններն ու գիտելիքները, և արդեն իսկ ունեցած հաջողությունները:
Չափազահց կարևոր են հաղորդակցման ունակությունները, որոնք անհրաժեշտ են վեճերի լուծման, բանակցությունների վարման, ժարգոնի պրոֆեսիոնալ բացատրության, այլ անձանց կողմից կարծիքներ,որոշ դեպքերում նաև էմոցիաներ  արտահայտելու օգնություն տրամադրելու,ինչպես նաև նպատակներ և արժեքներ ներկայացման համար:
Աշխատանքում կարևոր գործիք է հանդիսանում ժամանակակից սարքավորումները` համակարգիչների համապատասխան ծրագրավորմամբ, ինչպես նաև ձայնագրող սարքեր, նվագարկիչներ և տեղեկատվության այլ կրիչներ:
Հաջորդ ունակությունը, որն անհրաժեշտ է խորհրդատուի աշխատանքի համար, դա մարկետինգային գիտելիքների օգտագորժումն է, ինչպիսիք են օրինակ` „սառը հեռախոսները”,  թռուցիկների ուղարկումը, անվճար խորհրդատվությունները, հաճախորդների տվյալների բազան, մասնագիտական տարբեր խմբերի համար պատրաստված թեմաների ներկայացումը, հասարակական տարբեր խմբերի համար ամսագրերում հոդվածների տեղադրումը, կապերի հաստատումը, սեփական վարքագծի տիրապետումը, սեփական ձգտումների վերահսկումը, ճկուն արձագանքելու ունակությունը՝ կախված իրավիճակից:

Խորհրդատուների գործունեության ինստիտուցիոնալ շրջանակները

 Անշարժ գույքի բնագավառում խորհրդատուների միջավայրում ինստիտուցիոնալ շրջանակների բնորոշուման ամենավաղ անհրաժեշտությունը առաջ եկավ ԱՄՆ-ում, որտեղ ավելի քան 50 տարի առաջ հիմնադրվել է առաջին ասոցիացիան, որը համախմբում էր բարձր որակավորում ունեցող մասնագետների` CER (Counselors of Real Estate). Դա մասնագիտական կազմակերպություն է, որը մեծ հեղինակություն է ձեռք բերել  շուկայում, իսկ նրա անդամները հարգված և աշխատանքի ընդունման ցանկալի մասնագետներ են: Նրանց թիվը մեծ չէ`հազարից ավել, իսկ ընդհանուր լիցենզավորված միջնորդները և անշարժ գույքի կառավարիչներն ԱՄՆ-ում ավելի քան երկու միլիոն են: Դա վկայում է այն մասին, որ չի կարելի հավասարության նշան դնել յուրաքանչյուր միջնորդի կամ կառավարչի և խորդրդատուի միջև:

Լեհաստանում ներկայումս գործում են անշարժ գույքի բնագավառում խորհրդատուների երեք կազմակերպություններ:

• Անշարժ գույքի շուկայի խորհրդատուների լեհական ասոցիացիա, նստավայրը` Վարշավա, Նովոգրոձկա փող. 50
• Անշարժ գույքի շուկայի խորհրդատուների և փորձագետների գլխավոր ընկերակցություն, նստավայրը` Կրակով, Դլուգա փող. 55
• Անշարժ գույքի շուկայի խորհրդատուների և փորձագետների ասոցիացիա, նստավայրը` Վարշավա, Չապելսկա փող. 38:

Միջազգային դաշտում խորհրդատուների դիրքերի ամրապնդմանն ի օգուտ գործողություններ է ծավալում նաև 2006 թվականին հիմնադրված Անշարժ գույքի եվրոպական ինստիտուտը, նստավայրը` Վարշավա: Ինստիտուտի հիմնական նպատակն է կառուցել կապերի և փորձի փոխանակման համաեվրոպական պլատֆորմ, կապված անշարժ գույքի և ֆինանսական շուկայի լայն սեկտորի սպասարկման և աշխատանքի հետ:
Անշարժ գույքի եվրոպական ինստիտուտը տարածում է շուկայական տնտեսության լավագույն լուծումները և սկզբունքները, նոր գաղափարները և հետազոտությունների արդյունքները, պրակտիկ լուծումների լավագույն օրինակները, ինչպես նաև տեղեկություններ հետաքրքիր հրապարակումների և իրադարձությունների մասին :

__________________________________________________________________________________________

Հեղինակ` Յացեկ Կոլիբսկի

Բնակելի համայնքներում անշարժ գույքի կառավարումը

Համաձայն անշարժ գույքի տնտեսվարման մասին օրենքի հոդ. 185, անշարժ գույքի կառավարումը հիմնված է որոշումների կայացման և գործողությունների ձեռնարկման վրա, որի նպատակն է ապահովել անշարժ գույքի ֆինանսա – տնտեսական համապատասխան տնտեսությունը, ինչպես նաև անշարժ գույքի օգտագործման անվտանգությունը և համապատասխան շահագործումը, այդ թվում ապահովել անշարժ գույքի ընթացիկ վարչարարությունը, ինչպես նաև այն գործողությունների իրականացումը, որոնց նպատակն է պահպանել անշարժ գույքը չվնասված վիճակում և կատարել տվյալ անշարժ գույքի տնտեսվարման համար հիմանվորված ներդրումներ:
Լեհ օրենսդիրն բնակելի համայնքներում անշարժ գույքի կառավարման համար ընդունելով նման լայն հասկացություն, ընդգրկել է երեք կարևորագույն տարրերը, որոնք բնորոշում են պրոֆեսիոնալ կառավարչի աշխատանքը:
Լեհաստանում ընդունում ենք, որ այդ պրոֆեսիոնալիզմը հաստատված է մասնագիտական վկայականով, որը տրվում է համապատասխան իրավասության պահանջների կատարման հիման վրա` շինարարության տեխնիկական ենթակառուցվածքի հարցերով համապատասխան նախարարի կողմից: Նման պահանջների նպատակն է ապահովել կառավարչի կողմից ֆունկցիայի ամբողջական կատարում: Գոյություն ունի նաև քաղաքացիական պատասխանատվությունից խուսափելու պարտադիր ապահովագրություն` կառավարչի կամ նրա անունից գործող անձանց գործունեության արդյունքում ծագած բնակելի համայնքի անդամների հանդեպ վնասների հատուցման համար:
Այսպիսով, կառավարչի աշխատանքի հետ կապված ունենք երկու տարր.
1. Անշարժ գույքի ընթացիկ վարչարարություն, որի նպատակն է ապահովել շենքի տեխնիկական անհրաժեշտ շահագործումը, այդ թվում իր տեխնիկական ենթակառուցվածքը /ջրամատակարարում, ջեռուցում, էլ. Էներգիա, մարդատար վերելակի տեխ. հսկում, հիմնական աղբի հեռացում/
2. Համայնքի անունից որոշումներ կայացնելու իրավասություն՝ հիմնվելով համայնքի կողմից ընդունված որոշման հիման վրա, որոնք վերաբերում են անշարժ գույքի զարգացման ստրատեգիային, անշարժ գույքի որոշակի  հատվածի /օր.` տանիք, նկուղ/ կամ  բնակարանների հավանական փոփոխություններին:

            Կառավարչի պարտականությունների շրջանակներում է գտնվում նաև տարեկան կամ երկարաժամկետ /5 տարի/ տնտեսական նախագծերի կազմումը, որոնք հանդիսանում են բնակելի համայնքի կողմից որոշումների կայացման հիմք:
Կառավարիչն այդ առումով հանդիսանում է սեփականատերերի ցանկությունների կատարողը և պարտավորվում է կազմել և ներկայացնել հաշվետվություններ, առնվազն տարեկան հաշվետու ժողովների ժամանակ:
Բնակելի համայնքը պրակտիկայում կիրառվում է երկու ֆունկցիաների իրականացման համար`

1. Որոշումների կայացման ֆունկցիա, որը վերապահված է բնակելի համայնքների սեփականության մարմինների համար /համայնքի անդամների ընդհանուր ժողով և համայնքի խորհուրդ/,
2. Կատարողական ֆունկցիա, որը կատարում է համայնքի կառավարման մարմինը կամ նշանակված լիցենզավորված կառավարիչը:

            Պրակտիկայում, եթե համայնքը ներառում է մի քանի տասնյակ կամ հարյուրավոր բնակարաններ, գործում է այնպիսի մոդել, որտեղ գոյություն ունի որոշումների կայացման  իրավասությունների բաշխում` համայնքի ժողովի և համայնքի կառավարման մարմնի միջև:
Համայնքի ժողովները հիմնականում տեղի է ունենում տարին մեկ անգամ և ունեն որոշուների կայացման և հաշվետու ժողովների բնույթ: Որոշում են համայնքի հիմական խնդիրների լուծումների, այդ թվում կառավարման մարմնի ընտրության մասին, որը հանդիսանում է անշարժ գույքի բոլոր  համասեփականատերերի շահերը ներկայացնող մարմին:Համայնքի կառավարման մարմինը կազմված է համայնքի անդամներից:

            Կառավարման մարմնի ֆունկցիաների կատարումը կարելի է վստահել նշանակված կառավարման մարմնին, կամ անկախ պրոֆեսյոնալ կառավարչին, ով իր պարտականությունները կատարում է քաղաքացիա – իրավական պայմանագրի հիման վրա: